对于脱欧派和留欧派来说，英国退欧是一个非常令人沮丧的过程。英国原本计划在3月29日离开欧盟，然而，欧盟领导人已经同意将第50条延长至10月31日。这避免了今年4月英国无协议退欧的前景。英国首相的地位已变得越来越弱，她的脱欧方案已经在议会三次投票中败下阵来。

从长远来看，尽管英国首相特里萨·梅(Theresa May)仍有可能达成协议，但更有可能的情况是，英国的选择在“不支持英国退欧”和“不支持英国退欧”之间变得更加两极分化，从而更有可能进行第二次公投或举行大选。

可以理解的是，这在英国房地产市场，尤其是伦敦，造成了大量的不确定性。本来可以在伦敦安家的资本现在正在等待进一步的澄清。无论最终结果如何，都可能存在许多长期的机会，但拖延只会继续这种不确定性。

下表显示了英国上市房地产行业的平均隐含上限与私人市场上限的比较。虽然有许多英国上市公司拥有多样化的房地产类型，但我们仍然可以看到各种资产类别的良好表现及其交易地点。

与人们普遍认为的相反，过去一年英国房地产的最大主题不是英国退欧，而是零售业的结构性变化，这种变化使工业受益，却损害了零售资产。尽管伦敦零售业的表现好于其它地区，但我们预计这些结构性趋势将继续下去。消费者行为的变化导致商店关门和公司倒闭的速度加快，因此，租金将继续面临压力。随着在线渗透率的增长，对物流空间和最后一英里交付的强劲需求将使该行业受益，我们预计工业将继续有强劲的租金增长和适度的收益率压缩。

除了prime以外，伦敦市中心的估价师已开始大幅减记零售资产，这一趋势还将继续。CenterSquare认为，零售reit较高的隐含上限可能是该行业收益率进一步扩大的迹象。同样，在工业领域，CenterSquare认为，私人市场收益率将趋紧，正如今天的房地产投资信托基金市场所反映的那样。

在任期间，尽管英国退欧存在不确定性，但伦敦市中心优质资产的租金和收益率仍相当稳定。抛开硬退欧不谈，对于纯粹的灵活经营者来说，仍有机会通过重新开发来明确价值，并利用低杠杆进行机会主义投资。CenterSquare认为，这是REIT上限费率与伦敦办公室的私人市场上限费率之间存在小幅折让的主要原因。

英国房地产业面临的最大风险不是脱欧，而是政治不确定性。正因为如此，CenterSquare更喜欢规模较小的细分行业，比如医疗和学生住宿(学生公寓)，这两个行业对英国退欧都更有免疫力，而且往往会得到政治光谱两边更多的支持。这两个行业目前在REIT市场上的交易价格都高于私人市场，尽管英国退欧存在不确定性，但仍有大量资本可供配置。