在过去的四年中，全国各地的房主一直在关注房屋价值的下降。大多数人都看到房价大幅下跌- 自2006年房屋价值达到顶峰以来，我们的全国Zillow房屋价值指数已经下降了近24%。

但是在此之前的近十年中，房主热切地关注着房屋价值的上涨-有时从一年到下一年都有两位数的数字。

虽然显然有一种情况比房主更喜欢，但我们称之为“正常”的情况也不是。因此，那几年发生了什么?我们可以期待什么?“正常的”房地产市场会重返市场吗?下面，我将探讨房屋价格上涨的原因以及随后的低迷，并解释未来几年我们可能会看到的情况。

1990年代末至2000年代中期的房屋增值是一种反常现象。在1998年至2005年这8年中，房屋价值增长了117%，即每年增长10.2%。相比之下，在1998年之前的八年中，房屋价值增长了12%，即每年增长1.2%。长期来看，典型的房屋增值率在每年2-4%之间。通常，房地产将跟踪或适度击败通货膨胀或家庭收入的增长。

为什么从1998年至2005年，房屋价值增长如此之快?这里有很多因素应该列出，但是两个关键因素是房屋拥有率和用于住房成本的收入百分比。拥有房屋的家庭百分比从1997年的65.4%增加到2005年的69.1%。这意味着2005年住房市场上的住房增加了400万户，超过了房屋拥有率保持在1997年的水平。在此期间，不仅拥有房屋的家庭比例增加了，而且房屋本身的数量也增加了近900万。此外，从1999年到2005年，将收入的30%以上用于住房成本(例如抵押贷款，税收，保险和公用事业)的家庭比例从26.7%增加到34.5%。

在未来3-5年内，房地产回报率将低于平均升值率。这是因为，鉴于失业率高于正常水平(并且可能会有更高的抵押贷款利率)，需求将相对疲软，并且由于a)市场库存水平已达到历史最高水平(7月为12.5个月)，供应将相当高。b)由于负资产和失业，丧失抵押品赎回权的比率将保持在较高水平;和c)很多旁观的卖家谁将在未来几年进入市场(其中一些人也会购买，从而增加需求，但考虑到人口老龄化，这一部分房主的供求大于需求)。可以帮助满足需求情况的一件事是，一旦经济复苏变得更加坚挺，家庭的形成就应该增加(但是，失业率在这里也将是关键)。

在未来3-5年中，由于升值速度低于平均水平，房地产价格将与通货膨胀保持同步，通货膨胀率将逐步回到每年2-3%的水平。这意味着以实际价格(扣除通货膨胀率)，在这段时间内房屋价值可能不会升值很多。

如今，房地产繁荣已经过去，人们应该更多地考虑将自己的房屋视为储蓄帐户，而不是股票市场投资。或者，仅将房屋作为居住地。这是否意味着住房不是一项好投资?一点也不。除其他事项外，房屋抵押贷款是一项强制性储蓄计划，从长期来看，这可能会导致大量的累积储蓄。此外，在典型的住房市场中，升值大致跟踪通货膨胀，房主不仅通过偿还抵押贷款获得了更多的股权，而且还获得了他们拥有最终控制权的住所的效用。有30天的腾空通知，对卧室的油漆颜色或是否可以养宠物没有任何限制。此外，在全国许多市场中，在房地产衰退期间，房屋价格已被大量重置，以至于相对于现在的租房来说，购买显得相当有吸引力。传统观点认为，如果房主计划在房屋中居住至少五年，那么购买通常比租住更有意义，但是目前这段时间在许多市场上要低得多，这意味着购买要比租房早得多。

虽然对许多购房者来说具有良好的经济意义，但房屋所有权并非对所有人都有意义。短期居住在特定房屋中，拥有价值流动性，未来收入不确定，或者与购买相关的住房成本占其每月收入过多的人们可能更喜欢租房。很明显，在许多美国人的决定下，房租和拥有之间的决定正变得越来越经济，这要取决于他们的特殊情况，而不是出于情感上的决定或仅仅出于社会惯例而做出的决定。最后，不管他们最终做出什么决定，这可能都是一件好事。