但是，这两种贷款类型有许多不同的变体。学习抵押贷款的基础知识可以帮助减少混乱，恐惧，甚至可以为潜在的购房者节省数万美元。

无论您是房主还是房地产投资者，利率都受到多种经济因素的影响，这些因素可能对当前利率产生巨大影响。了解这些因素很重要，以便决定获得固定利率或可调利率抵押贷款来购买房屋或为现有贷款再融资。

通常，抵押是由银行，信用合作社或抵押经纪人发起的。在激烈的竞争中，这些贷方不断相互竞争，以便在给定的区域或国家市场中获得据点。贷款人根据利率，服务费和客户服务进行竞争，但是利率和服务费的价差会影响贷款机构的盈利能力。考虑到大多数融资贷款的风险，许多贷款机构甚至没有将贷款记在账上。他们只是在次级抵押贷款市场上以折扣价出售贷款。

二级市场通常被称为集合商，但是贷款发起者和贷款公司也可以充当集合者。通常，这些公司将来自不同借款人的抵押贷款汇总在一起，并建立称为抵押贷款支持证券的安全帐户。抵押支持证券是由一批抵押贷款支持的债券，然后出售给其他投资者。先对抵押贷款支持证券定价，然后再定价并出售给投资者。定价决定了放款人可以在新贷款上花费多少。

反过来，这会影响新的再融资贷款向消费者收取的利率。如果听起来有点令人困惑，它的确可以，但是原理很简单-您的实际贷款可能最终将由从未听说过的公司拥有和管理。但是对于整个经济而言，更重要的是，如果整个市场范围出现问题，这些证券就会变得非常不稳定，有时甚至一文不值，这会影响我们当前的经济状况。但这是另一篇文章的主题。

因此，抵押支持证券以银行投资，保险公司，养老基金，私人对冲基金，外国投资者和政府房地产附属公司的形式持有：房地美和房利美。对抵押贷款支持证券的需求水平决定了其在市场上的价格。寻求良好回报的投资者将定期将这些证券与其他提供收益的投资(例如政府债券和公司债券)进行比较。

为了追踪抵押贷款利率的来源，您必须遵循从借款人到证券投资者的链条。抵押贷款过程以投资者从次级抵押贷款经销商处购买抵押贷款支持证券的方式结束。因此可以安全地假设，投资者在很大程度上决定了向客户收取的利率。

对于任何愿意的投资者，抵押贷款支持证券的清算价格起源于自由市场。这些价格在抵押贷款行业中起伏不定，最终决定了给予可靠借款人的利率。

美联储还在加息中发挥作用。他们通常会设定证券的当前短期利率，例如美国国库券10年期债券的收益率。债券市场通常会根据联邦政府对短期利率的控制做出反应。众所周知，30年期抵押贷款的利率与10年期国库债券有关。因此，投机者敏锐地观察了国债的收益率，并将其与联邦货币政策进行了比较，以预测未来利率的表现。