在纸面上，这很有意义。认识到一个节能住宅每月将降低运营成本，抵押贷款经纪人允许您借入比通常有资格更多的钱。换句话说，通过减少房屋的能源消耗，您可以提高借贷能力。这些节能方面的改进可能包括从购买ENERGYSTAR电器到安装超高效炉子，升级阁楼隔热材料或安装可更换窗户或太阳能电池板等。

所谓的“绿色”抵押贷款(也称为节能抵押贷款或EEM)并不是什么新鲜事物。实际上，它们可以追溯到1980年，当时卡特总统主持了阿拉伯石油禁运引发的能源危机。当时，节能型家庭装修的范围还不是很广。如今，与能效相关的技术已经突飞猛进。实际上，这是原本不景气的住房领域的增长领域。与能源效率相关的产品和技术确实令人印象深刻。

让我们看几个例子：通用电气开发的新型热泵热水器，其效率比标准电阻热水器高60%以上;旨在降低制冷成本的沥青屋顶板，新型“直接交换”地热热泵(比其他HVAC系统节省50%-70%的热量提供全屋供暖和制冷)以及屋顶板通过“薄型”从阳光中发电膜”光伏技术。

从技术上讲，通过FDIC受保的任何银行都可以发行EEM，因此美国任何地方的房主都应该能够获得绿色抵押。但根据《纽约时报》所做的研究，在所有房屋贷款中，不到1%是EEM。那么这是怎么回事?为什么没有更多的房主利用这一计划来使房屋更环保，拥有成本更低?

与使用信用卡，现金或银行贷款来支付这些改善费用相比，抵押贷款利息可抵税的事实使EEM在为节能升级提供资金方面更具吸引力。然而，这些绿色抵押贷款却很少。以下是绿色抵押贷款未能像人们期望的那样流行或流行的主要原因：

首先，获得绿色抵押需要更多的时间和更多的文书工作。对于现有房屋，建议的节能升级所带来的好处必须由经过认证的房屋能源评估师进行验证。准备一份家庭能源评级系统(HERS)报告，以建立现有的家庭能源状况并建议进行升级，以实现估计的节能效果。该报告的费用通常折合为抵押。不幸的是，HERS评估员在某些地区供不应求，而这一初步步骤所需的额外时间和文书工作已成为房主和银行家的障碍。

2009年的《美国复苏与再投资法案》(又称“刺激法案”)包括一系列针对节能升级的回扣和税收激励措施，这些改进措施也构成了绿色抵押。但是，ARRA激励措施更容易获得，所需的文书工作更少，而且无需进行HERS检查。ARRA的升级也得到了媒体的广泛报道，以及电器经销商和为其产品和服务做广告的承包商的大量营销机会。简而言之，吱吱作响的车轮上有油脂。

在美国许多地方，本来应该推广绿色抵押的人根本没有加入该计划。贷款人，房地产经纪人和评估师继续重视视觉吸引力，而不是像超高效锅炉或隔热地下室墙这样的“视线外”属性。这些专业人员也有可能回应对绿色产品感兴趣的房主和购房者，这些产品不会提高能源效率，例如竹地板或由再生玻璃制成的台面。

幸运的是，似乎笼罩在EEM上方的乌云有一线希望。仍存在吸引人的激励措施来提高家庭能源效率。由公用事业，州政府机构和地方组织发起的众多地方节能计划是对尚未削减的ARRA计划的补充，这是对这些计划的补充。例如，目前有20多个州和200家公用事业公司为太阳能系统(光伏和/或太阳热能系统)提供奖励，奖励金额占项目成本的10%至30%。有关您所在地区可用的激励措施的最新信息，请访问可再生能源和效率国家激励数据库。