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2020-09-30 14:27

谈谈未来LPR会跌吗

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关于房价问题,蒋老师在今日头条也发表了多篇文章和视频,未来的中国房价,会继续分化,而这种分化,会从小城市到区域中心城市,从区域中心城市过渡到一线城市。

整体来看,未来房价不会出现暴涨或者暴跌,特别是楼市经历了2008年和2015年的两次震荡,一二线城市房价出现了稳中有升的局面,部分三四五线城市房价开始出现回调,这也是正常现象。

根据目前各大城市的人口增量情况,和经济发展潜力分析,有专家预测了2035年,全国房价最高的30座城市:

从上图来看,15年后,也就是2035年,我国房价最高的30座城市,基本上符合蒋老师的预测,都是一线城市和新一线城市,以及部分强二线城市。

而三四五线城市的房价,不被大家看好,最直接的原因体现在城市产业、经济发展、医疗教育、就业环境,远远比不上一二线城市。

所以,未来房价如何,我们要分层级,分区域,分具体城市板块来判断:

一线城市

北京是一个环状型城市,中心城区朝阳、西城、海淀三个区的房价最高,其中西城区房价超过了11万,海淀区8万多,朝阳区6万多。

次中心区,比如房山,门头沟,通州,昌平基本上保持在3-4万一平米。

远郊,例如顺义、怀柔,密云,燕郊的房价,维持在2-3万一平米。

对比10年前北京的房价,涨幅比例最高的区域是西城,

2010年,西城区房价在3.7万左右,2020年上涨到了11万,10年时间,涨幅2倍。

下面,我们对比一下远郊区的平谷房价,2010年是1.1万,2020年房价是2.1万,差不多涨幅在0.5倍左右。

所以,北京房价,未来毋庸置疑,都有涨幅空间,只不过闭着眼睛买房的时代已经过了,区域分化只会越来越严重。挑选一线城市潜力地段,是最重要的买房法则。

再看深圳

深圳应该是过去20年时间里面,房价涨幅最高的城市了。

从上图我们可以看到,10年时间,深圳涨幅最高的楼盘,高达550%,远远高于北京的200%。

从区域来看,涨幅最高的几个片区,比如福永、宝中、大运、后海、西乡、前海、红山,这些都是热门板块,而涨幅慢的几个区域,龙岗中心城、观澜、盐田。这些区域距离市中心,有一定的通勤时间,自然涨速会慢一些。

四五线城市

要说中国城市房价下跌最快的城市,可能东北有许多城市都能排进去,因为大量年轻人口的外流,导致东北许多城市出现空心化,房价下跌严重,以下是某东北四线城市房价的真实写照:

一套156平米的花园复式楼,在东北仅有20.5万就能买到,每平米单价只有1000多元。

大家有没有深度去思考过这个问题,房价的涨和跌,最关键的因素是什么?

我想了很久,其实就是一个词,叫做交易量!

当一个区域的房子买卖交易越活跃的时候,房价往往都很容易涨起来,因为这个区域的房子价值得到大家的认可,有钱人愿意多花钱,购买位置更好,配套更好的房子,所以,当越来越多有钱人涌入了一线城市的核心地段,那么这个位置的房子,肯定会上涨。

这个涨幅,更调控关系不大,因为需求远远高于供给,所以价格上涨是市场的因素决定的。

而像东北地区的中小城市,房价大幅下滑,不就是因为没有了交易量,导致不管你配套再好,价格都涨不上去。

综上所述:

所以,未来的中国城市房价,会继续分化,核心城市核心地段,肯定会上涨,而其他城市,只能眼睁睁看着下跌。

涨幅分为四个层级:

第一级:北京、深圳、上海

第二级:广州、厦门、杭州、南京、福州等城市

第三级:郑州、西安、武汉、成都、重庆、天津等中心城市。

第四级:普通省会城市,区域中心城市,环一线城市,例如沈阳、合肥、长沙、南昌、珠海、中山、嘉兴、绍兴、苏州、南通、廊坊、徐州、襄阳、洛阳、芜湖、岳阳、常德等城市。

其他城市的房子,慎重入手,刚需除外!