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2019-09-16 17:03

在美国记录的最低水平的家庭形成

根据美联储经济学家的说法,新的家庭形成率已经暴跌至自二战结束以来记录开始以来的最低水平。从历史趋势下降约59%,我们看到每年约有550,000个新家庭,而不是2006年的平均每年135万个。这相当于新家庭形成的近2/3下降,并且是一个很大的房屋建筑商,房地产持牌人和房地产投资者的警钟。在这里阅读报告。

家庭组织包括任何类型的“新”住房。如果有人离开家,出去租房子,那就是“新家”。这里有从公寓到单户住宅的住宅房地产。因此,由于房地产市场缓慢无法以维持经济复苏所需的速度创造新的就业机会,经济继续陷入困境。

那么这里发生了什么?对于这种趋势的原因一直存在无穷无尽的猜测,其中大多数是错误的。我认为,解决这一问题的最大障碍之一就是政府和特殊利益集团通过操纵统计数据来给人的印象是房地产市场实际上正在变得更好更好。

全国房地产经纪人协会逐月发布房屋销售数据。这些数据仅仅是基于MLS数据的销售统计数据,并不能确定住房部门的基本问题。如果有人不想看到房地产市场的任何坏消息,那就是NAR。他们的工作是弄清楚如何不断地让人们相信“现在”是时候购买 - 无论何时“现在”。作为NAR的前成员,我知道他们是数据调整者的国王。请注意他们当前报告中的引用:

“2013年全年销售额为509万,比2012年增长9.1%。这是自2006年以来的最强劲表现,当时房地产市场繁荣时期销售额达到了不可持续的高达648万。”

我只是喜欢那个关于“房地产繁荣的结束”的部分。你可能甚至没有意识到问题只是2006年有太多的销售,所以我们没有一个“半身像”的想法,只是一个简单的房屋销售重新分配到更多我们应该说,“可持续”的水平。一派胡言。只是简单的纯粹的hogwash。

如果家庭编队处于记录保持开始以来的最低记录水平,这是否会让您感到奇怪,但房价和销售活动与2006年相当 - 房屋市场繁荣的峰值?也许来自NAR的这些数据很有用。它必须表明房屋销售和价格的另一次崩盘可能就在2006年。但在他们的世界中,这一切都是好消息,直到它没有。没关系基本面,让我们像2006年那样举办派对。

美联储 - 联邦储备委员会和联邦政府一直在尽其所能促进住房复苏。虽然美联储一直在向房地产市场投入数万亿美元,但政府正在悄悄扩大政府保险计划的贷款标准,这些标准甚至超过了我们在房地产繁荣期间看到的一些次级抵押贷款。例如这篇文章来自Rob Christman的Mortgage News Daily详细介绍了一项新计划,其中包括55%的债务与收入比率,用于简化FHA贷款,以及为VA提供新的100%现金贷款,并获得620 FICO评分。与此同时,美国银行,富国银行和美国国际集团都在大幅削减抵押贷款人员,原因是数量不足,并且有消息称威尔斯因为整体交易量下降超过50%而受到更多次级贷款的压力。

这不是一个健康的房地产市场,显示出真正的复苏迹象,这是另一个膨胀的住房市场,价格和销售是由大型房地产投资公司推动的,他们可以获得廉价资金,他们已经尽可能多地购买了库存。在最低价格。它们基本上推高了房屋的纸张价值,掩盖了住房面临的严重基本问题。但这种对住房的需求放缓可能会让大型投资者望而却步。我相信我们已经看到大型购房活动放缓的早期迹象。现在说起来有点早,而且冬季总会有季节性的减速,但现在看来,尽管出现价格上涨,整体买家的需求一直在下降几个月。

最明显的问题之一是基本面与房价上涨之间完全脱节。当我们准备进入2014年的销售季节时,我肯定看到了这种脱节。

当我们接近2014年春天时,以购买,修复,租赁和转售房屋为生的小投资者最好密切关注趋势。我的感觉是“ 当前繁荣的结束 ”(正如NAR所说的那样) ),可能很快就会到来。现在购买,在高峰市场价格可能被证明是不明智的,除非一个人以实际价值的美元购买50美分,而不是膨胀的价格。基本面只是不支持健康的零售房屋复苏。