2020-08-13 14:50

成都茂业豪园6月下旬拿到预售证开始销售

7月31日,深圳发布停止商务公寓审批的通知,全市(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。这是继北京、上海加码“商住房”规范之后,又一个城市给楼市调控“打补丁”。近年来,各大城市住宅类产品非常热销,甚至出现“万人摇”。为满足一些投资购房者的需求,包括成都在内的一些开发商推出了很多商务公寓类产品,试图分享楼市红利,但市场反应却“喜忧参半”,不少商务公寓销售情况并不理想。如今,深圳停止审批商务公寓项目,成都楼市能从中学到什么?

楼市调控“打补丁”多地抑制“商住房”项目

7月31日,一度因为不限购、不限贷便于投资的商务公寓,在深圳迎来关键时刻。

当天,深圳市出台政策——停止商务公寓审批,而将加大住宅用地供应,包括适度提高居住用地比例,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

“这是继北京、上海加码‘商住房’规范之后,又一个城市给商务公寓市场‘打补丁’的举措。”成都全心地产副总裁黄忆根说,由于各大城市住宅限购,一些在限购区域没有资格买住宅的投资购房者,便看好不限购的“类住宅”商务公寓产品,导致深圳等城市这类产品价格大幅度上涨,甚至让一些城市居民产生“恐慌”,对整个房地产市场带来一定不利影响,也不符合“房住不炒”的主基调。

据了解,“商住房”指商业用房和办公用房,主要用于企业办公和个人创业办公司。在建筑规范上没有商办类住房,酒店式公寓、公寓式办公,在建筑规范里都是没有的。“类住宅”一般是把办公和工业厂房切割改造成具有住宅功能的房子,因此衍生了“商住房”类住宅。

商务公寓具有居住属性,明确有独立卫生间的、有可以接入天然气的,跟住宅设计规范完全一样。跟商品住宅的唯一差别是产权,商业用地土地使用权是40年。商务公寓,在深圳建筑标准和建筑设计规范中都有涵盖,这类产品是合法的,但是“商住房”类住宅打“擦边球”,成为市场的“灰色地带”。

“停止审批商务公寓,鼓励一些项目转为可售型人才住房,这一举措将从根本上改变一些区域‘重商业轻住宅’的用地规划,从源头解决供地市场矛盾。”人文财经观察人士秦朔认为,因为工业用地和住宅用地失衡,导致办公楼空置率持续攀升,而商品住房价格居高不下,住宅用地矛盾突出。

成都首个“商改住”项目 销售低于市场预期

记者走访了解到,多个城市在给商住项目“打补丁”的政策中,都鼓励“改为可售住房”。2016年,四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中规定:“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款。”

记者采访了解到,四川首个“商改住”项目——成都茂业豪园6月下旬拿到预售证开始销售,“但开盘当日,销售低于之前的市场预期。”业内人士介绍说,该项目首期推出180多套房源,售价与周边的二手房价格相比优势并不明显,是导致销售低于预期的原因之一。

成都公寓找出路 不仅要数量更要有“质量”

在住房被限购的情况下,限购客群转投公寓市场,商务公寓在深圳、上海、成都等各大城市颇为畅销。不过,近两年公寓供过于求,价格有所下调,整体存量较高,去化周期2.5年。

据锐理机构的数据显示,近5年来,成都50㎡以内的公寓成为市场主力。今年上半年,成都商办物业中SOHO产品为投资者首选,供销两旺,公寓套均面积60㎡以内,成交总价60万元以内,小面积、控总价、投资特征明显。锐理数据董事长罗红卫告诉记者,“成都公寓市场2019年价格冲高回落,‘以价换量’特征明显。”

目前,成都核心城区的普通公寓租金在1200—3200元/月,但也有包括IFS国金豪庭、来福士雅诗阁、仁恒辉盛阁、盛捷江畔、香格里拉等在内的顶级公寓产品,月租金为 1.5万-2.5万元。

“自成都限购以来,公寓市场形成了一个小周期并走向尾声,即将再次进入冷静期,特别是小面积公寓产品的部分数据表现,已回归至2016年水平,甚至更不乐观。”坊间专业人士郭洁认为。

“多地规范市场之后,商务公寓的未来会越来越好,尤其是由需求衍生的合法市场。虽然目前成都公寓市场不缺数量,但缺少的是‘质量’。”地产策划人李绍华说,深圳等城市停止审批商务公寓,给成都楼市敲响了“警钟”,面对市场越来越多的公寓类产品,开发商在规划之初,就要站在市场的前沿定位、定性、定调,要有前瞻的眼光和创新的思维空间研究规划产品,不能只为了资金尽快回笼而打造“短平快”式的“城市垃圾”类产品。